L’entretien d’une copropriété est essentiel pour garantir un cadre de vie agréable aux résidents et assurer la pérennité des infrastructures. Cependant, la question de la répartition des charges d’entretien soulève souvent des interrogations, notamment sur les responsabilités des propriétaires et des locataires. Nous allons voir le fonctionnement de l’entretien de copropriété, les obligations financières des différents acteurs et les critères de répartition des charges.
Plan de l'article
Qu’est-ce que l’entretien de copropriété ?
L’entretien de copropriété vise à garantir la propreté, la sécurité et le bon fonctionnement des infrastructures communes. Voici les principaux postes d’entretien :
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- Le nettoyage des parties communes : Entretien des halls d’entrée, des couloirs, des escaliers, des ascenseurs et des parkings.
- L’entretien des extérieurs : Gestion des espaces verts, entretien des voiries et des éventuelles infrastructures comme les aires de jeux et les piscines.
- La maintenance des équipements : Surveillance et réparation des ascenseurs, du chauffage collectif, des éclairages des parties communes, des systèmes de ventilation, des interphones et des portails automatiques.
- La sécurité et salubrité : Contrôle et entretien des équipements de lutte contre les incendies, dératisation, désinsectisation et évacuation des déchets encombrants.
Qui paie les charges d’entretien de copropriété ?
En copropriété, les charges d’entretien sont principalement à la charge des propriétaires. Cependant, une distinction est faite entre les charges récupérables et celles qui ne le sont pas.
Les propriétaires
Les copropriétaires financent l’entretien et les travaux nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble. Ils participent aux dépenses selon la répartition définie dans le règlement de copropriété. Ils doivent aussi provisionner les fonds pour les travaux exceptionnels (ravalement de façade, réfection du toit, remplacement d’un ascenseur).
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Les locataires
Selon la loi du 6 juillet 1989, certaines charges sont dites « récupérables » et peuvent être refacturées aux locataires par le propriétaire. Elles concernent principalement :
- L’entretien courant (nettoyage des parties communes, éclairage, gestion des déchets…)
- Les frais de fonctionnement des équipements collectifs (ascenseurs, chauffage collectif, interphone…)
- L’entretien des espaces verts.
En revanche, les gros travaux et les dépenses exceptionnelles restent à la charge exclusive du propriétaire.
Comment sont réparties les charges entre les différents logements ?
La répartition des charges entre les copropriétaires est régie par le règlement de copropriété et repose sur plusieurs critères.
La répartition selon les tantièmes de copropriété
Chaque logement dispose d’une quote-part dans la copropriété, appelée tantièmes, qui définit sa participation aux charges communes. Plus un bien est grand, plus sa contribution aux frais d’entretien sera élevée.
La distinction entre charges générales et charges spéciales
Les charges générales concernent l’entretien global de l’immeuble et sont réparties proportionnellement aux tantièmes.
Les charges spéciales sont attribuées en fonction de l’usage des équipements. Certains syndicats de copropriété optent en effet pour une répartition différenciée selon l’utilisation réelle des services et des infrastructures. Par exemple, les frais d’ascenseur ne sont payés que par les copropriétaires des étages supérieurs.
L’entretien d’une copropriété nécessite une organisation rigoureuse et une répartition équitable des charges. Si les propriétaires en supportent la majeure partie, certaines dépenses peuvent être refacturées aux locataires. Une gestion efficace et transparente et une bonne application du règlement de copropriété permet d’assurer un cadre de vie agréable pour tous tout en évitant les conflits financiers entre copropriétaires et locataires.
