L’investisseur immobilier a besoin d’une enveloppe importante pour financer ses projets. Deux solutions sont envisageables : l’investisseur peut se tourner vers des parts dans un programme immobilier. Il peut aussi investir en direct, en achetant un immeuble pour exploiter des logements locatifs. C’est surtout cette seconde stratégie que recommande Philippe Germain, investisseur chevronné et fondateur de CEG Invest. Il conseille aussi les investisseurs débutants sur les stratégies de financement de l’immobilier pour 2024.
Plan de l'article
Financer son investissement immobilier en 2024 : les conseils de Philippe Germain
Peu de gens disposent de la somme nécessaire pour un achat immobilier. Le recours au crédit est donc la norme. Dans le cas d’un investissement dans l’immobilier locatif, Philippe Germain, fondateur de CEG Invest, rappelle qu’il est essentiel de souscrire un emprunt pour financer son projet. Dans la plupart des pays, les intérêts du prêt sont en effet déductibles des revenus fonciers. Il y a donc un avantage fiscal évident à recourir à cette solution de financement.
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L’investisseur peut aussi souscrire un prêt pour réaliser des travaux d’amélioration dans le logement : cette stratégie peut être mise en place au début du projet, lorsqu’on achète un bâtiment ancien qui a besoin d’être rénové pour correspondre aux normes de confort actuelles. Mais vous pouvez aussi, si vous vous lancez dans l’immobilier locatif, utiliser le prêt pour travaux pour la remise en état d’un logement entre deux locataires.
De cette manière, le propriétaire bailleur contribue à maintenir la valeur de son bien. En parallèle, il profite des lois fiscales d’amortissement de l’investissement (par exemple aux Etats-Unis), de la possibilité de déduire les travaux des revenus locatifs ou encore, comme en France, de réduire son imposition par le biais d’un déficit foncier.
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Dans tous les cas, Philippe Germain, fondateur de CEG Invest, recommande d’avoir recours au crédit pour financer son investissement immobilier en 2024. En tant que transaction financière, l’emprunt devrait toujours respecter les bonnes pratiques et les lignes directrices de l’Autorité des marchés financiers, l’AMF Québec ou autres régulateurs s’il est obtenu d’investisseurs autres que les banques traditionnelles.
Pourquoi consulter les recommandations de l’AMF Québec ?
Philippe Germain accorde une importance particulière à l’AMF Québec et à sa réglementation. Cette instance, l’AMF Québec, est mandatée par le gouvernement provincial du Québec pour superviser le secteur financier, joue un rôle essentiel en fournissant aux investisseurs un cadre sécurisé, que ce soit pour les placements en bourse ou les investissements locatifs.
Plus spécifiquement, l’AMF Québec émet des recommandations et des lignes directrices couvrant les services financiers, le courtage hypothécaire et le crédit.
Depuis 2004, l’AMF Québec travaille à accroître la transparence et la sécurité dans le domaine financier. Selon Philippe Germain, les promoteurs ou autres acteurs financiers ont tout intérêt à aligner leurs actions dans le cadre défini par l’AMF Québec. Ils assurent ainsi leur conformité avec la Loi sur l’Autorité des marchés financiers et la Loi sur l’encadrement du secteur financier, s’ils opèrent au Québec.
Les principes de l’AMF sont cependant applicables à d’autres pays, dans la mesure où ils visent à la transparence et permettent par là de sécuriser ses transactions ou ses investissements.
Pour les promoteurs immobiliers suivant la stratégie de Philippe Germain ou de CEG Invest, respecter les recommandations de l’AMF Québec garantit un cadre sain et fiable pour le développement d’une stratégie de levée de fonds afin de financer la construction d’un projet. En tout état de cause, Philippe Germain estime que 2024 apportera des opportunités intéressantes, en raison de la baisse des prix de l’immobilier.
Comment réussir le financement de son projet immobilier : les conseils de Philippe Germain
Le fondateur de CEG Invest a commencé sa carrière d’investisseur immobilier au Québec, sa province natale. Il connaît parfaitement le marché immobilier local, mais s’est depuis intéressé à différents projets à l’international, par exemple au Brésil et aux Etats-Unis. Son objectif est de saisir les opportunités.
Pour réussir le financement de son projet immobilier, il faut accorder une importance spécifique au cash flow, explique Philippe Germain : le loyer que vous toucherez de vos locataires doit couvrir les mensualités du prêt, intérêts compris, ainsi que les éventuels travaux d’entretien courant auxquels vous devrez faire face. Vous devez aussi pouvoir dégager un supplément de revenu, ce qui vous permettra de convaincre les banques et de pouvoir enchaîner les projets.
Pour obtenir un prêt, vous pouvez vous adresser à votre banque, mais Philippe Germain estime qu’il est tout aussi important de faire jouer la concurrence. Le fondateur de CEG Invest conseille de consulter un courtier. Que ce soit avec son banquier ou avec un courtier, il est essentiel, explique Philippe Germain, de parvenir à convaincre de la pertinence de l’investissement. Un plan de financement mentionnant les loyers doit être présenté.
C’est ainsi que procède Philippe Germain depuis les débuts de son activité d’investisseur immobilier. Le fondateur de CEG Invest rappelle que les banques ne veulent pas perdre d’argent et que pour monter son financement, il faut donc savoir convaincre.
L’investissement dans des parts immobilières peut constituer une option quand on ne veut pas s’occuper de son bien et qu’on n’a pas les fonds pour se lancer en achetant un immeuble locatif. L’investisseur peut aussi, comme le souligne Philippe Germain, placer ses fonds en private equity immobilier, ce qui revient à mutualiser les coûts et les risques. Lui-même continue à privilégier l’investissement locatif direct, avec sa société CEG Invest.
